为什么感觉按揭的还款负担重？
先讲结论：按揭贷款是复利计算的，并且是按月计息的复利，所以你会感觉利息负担重。
感觉并没有错。
如果你去问银行，问百度，它们都会说，按揭贷款是单利，不是复利，没有利滚利，没有对利息再收利息，等等。但这都是误导，甚至可以说是欺骗。
我再强调一次，按揭的计息，本质上都是复利。
这是由金融原理决定的，由资金的时间价值本身决定的。
问题是，从蓝老师，从计算上看，的确没有对我的利息再算利息啊？
那是因为你逐期偿还了利息，所以利息的利息就没有被计算出来。脑筋里的这个弯弯必须转过来：利息从原理上讲是一定有占用费的，但因为你实际上按月还了利息，所以它没有再产生利息。
设想你是通过再借钱去偿还利息，就会发现，你为利息支付了利息，只是支付给了第三方。
等额本息还款这种方式对普通人来讲，很有迷惑性，你每月的还款中，首先是全部利息，剩下的是本金，所以银行之所以不能对利息再算利息，是因为你偿还了它，而不是因为它不该被计算利息。
你的偿还行为并不影响对利息收利息的性质，也不影响资金占用的时间价值，这是金融的基本原理。
不要再认为你贷款的年利率是6%了，而应该改为：贷款的月利率是5‰，按月计算，并且是复利计息，所以远比你以为的年率6%重得多。
是时候更新我们对单利、复利的认识了。实际上，根本没有单利，单利是忽悠外行的概念。
6%的年利率是假的，5‰的月利率才是真的。
单利是假的，复利才是真的。
但是蓝老师，我们存定期存款就是单利啊。假设，100万元存三年定期，年利率3%，总利息=100万×3%×3=9万。这就是单利计算，利息本身不被计利息。
专业人员就不会这样粗浅地理解问题。
利率并非必须以“年”为单位，而应该以“计息周期”为单位，年只是周期之一。周期越短，利息压力越大，但利息的计算，一定是复利。
“三年定期存款利率3%”，这是误导性表达，正确表达是：“三年周期存款利率9%”，即：计息周期是三年，三年计一次息利率9%。如果三年周期结束后，你将109万再存三年，利息依然将被计算利息。
3%的年利率是假的，9%的三年利率才是真的。
所谓“三年定期存款”，实际上是“以三年为计息周期的存款”。虽然利率高达9%，但由于计息周期太长，所以利息负担很轻。如果这样连续存取存取三次，九年后实际上是存了三个周期，最终利息就需要用复利公式计算了：连本带利=100万×1.09的三次方。
根本没有什么单利，全是复利，这是金融原理决定的，差异仅仅在“计息周期”。
所以，你以为的等额本息按揭贷款，是20年单利年率6%，实际上，是480个月复利月率5‰。
6%的年利率是假的，5‰的月利率才是真的。
如果不是按揭，而是480个月后到期一次性偿还的话，总还款=本金×1.005的480次方，借1元钱480个月后要还10.95745元！！！借100万要还1095.745万元！！！
你实际上没有还这么多，是因为你提前每月在还。每月都偿还了之前的利息和部分本金，导致它们不再被计息。所以，不是利率低，而是你在提前还款。要知道，你提前还款的钱，也是可以计算资金的时间价值的。
这就是为什么看起来利率不高，却导致你感觉到还款的压力山大的原因，为什么还了三年，还的几乎全是利息啊？
因为这是按月计息的复利。
金融就是这样，它是科学的，合理的，严谨的，但对于不懂的人来说，却很容易造成错觉，明明没有骗你，却就跟骗了你一样，或者反过来说也一样。
所以，我们可以不懂金融与资金的时间价值原理，但必须永远相信自己的切身感觉。
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